Les dispositifs de défiscalisation immobilière

Les dispositifs de défiscalisation immobilière

Quels sont les dispositifs de défiscalisation immobilière ?

La défiscalisation immobilière consiste en l’acquisition d’un bien immobilier en vue de le louer en contrepartie d’une réduction d’impôt. Il existe différents dispositifs de défiscalisation immobilière pour investir dans l’ancien ou le neuf.

Ces dispositifs permettent la réhabilitation de vieilles bâtisses et la construction de logements pour répondre à la demande locative.

Nous vous présentons chacun des régimes de défiscalisation immobilière en vigueur en 2020.

Défiscaliser dans l’immobilier ancien

Plusieurs lois de défiscalisation permettent d’investir dans l’ancien avec travaux. En effet, il est possible d’acquérir un bien immobilier nécessitant des travaux de réhabilitation ou de rénovation en vue d’une future location.

Quels sont les avantages d’un investissement dans l’ancien ?

  • Investir dans un bien avec un bel emplacement (centre de ville, centre historique)
  • Disposer d’un bien entièrement réhabilité, avec de la valeur, sans travaux à prévoir durant plusieurs années
  • Les prestations réalisées sont généralement très qualitatives (encadrées par les Architectes des Bâtiments de France etc)

Voici les différents régimes pour défiscaliser dans l’ancien avec travaux :

1) Loi Malraux

Le dispositif Malraux permet aux particuliers d’acquérir des immeubles bâtis situés dans certaines zones protégées en vue d’effectuer des travaux de restauration complète de ces immeubles pour bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu.

La restauration concilie deux impératifs qui pouvaient paraître jusque-là opposés : conserver notre patrimoine architectural et historique et améliorer les conditions de vie et de travail des Français.” André Malraux

Créée en 1962 par André Malraux, la loi Malraux a pour objectif de contribuer à la sauvegarde du patrimoine architectural français en favorisant la réhabilitation d’immeubles situés en centre-ville.

Fiche technique loi MalrauxLes zones éligibles au régime Malraux sont regroupées au sein de l’appellation Site Remarquables du Patrimoine (SRP) et comprend les secteurs sauvegardés,  les zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP) et les aires de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (AVAP).
Consulter la carte des villes avec des zones éligibles à la loi Malraux

Les avantages fiscaux :

La réduction d’impôt est calculée sur la base des dépenses éligibles retenues dans la limite de 400 000 € par foyer fiscal pour une période de 4 ans.

Le taux de la réduction d’impôt est de :

  • 30 % pour les immeubles situés dans un site patrimonial remarquable (SPR) couvert par un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) ou dans un quartier présentant une concentration élevée d’habitat ancien dégradé conventionné
  • 22 % pour les autres immeubles

Le solde de la réduction d’impôt qui excéderait l’impôt dû est reportable sur l’impôt sur le revenu dû au titre des trois années suivantes.

La réduction d’impôt Malraux n’est pas soumise au plafonnement des niches fiscales.

Les obligations de l’investisseur :

  • La mise en location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement des travaux de restauration
  • La durée minimale de location exigée pour pouvoir bénéficier du dispositif est de 9 ans

 

2) Loi Monuments historiques

L’investissement dans un bien classé monument historique, inscrit à l’inventaire des monuments historiques ou faisant partie du patrimoine national permet, en plus de se constituer un patrimoine d’exception, de bénéficier d’un régime fiscal très favorable.

loi monument historiqueLes propriétaires de monuments historiques sont autorisés à déduire de leur revenu global tout ou partie des charges supportées, que l’immeuble soit mis en location ou utilisé à titre de résidence principale ou secondaire.

Les avantages fiscaux :

  • Possibilité de constater un déficit foncier imputable sur le revenu global sans limitation
  • Si le bien n’est pas loué, possibilité de déduire du revenu global tout ou partie des charges foncières
  • Possibilité de déduire toutes les charges résultant de l’ouverture au public (entretien des parcs et jardins, frais de publicité, etc.)
  • Avantages fiscaux non soumis au plafonnement global des niches fiscales
  • Décote sur la valeur du bien en matière d’IFI ainsi que dans le cadre d’une succession ou d’une donation
  • Exonération des droits de succession ou de donation sous certaines conditions si le bien est ouvert au public

Les obligations de l’investisseur :

  • Le propriétaire de l’immeuble doit s’engager à conserver l’immeuble pendant une durée de 15 ans à compter de son acquisition et est tenu de louer le bien pendant 3 ans pour obtenir l’avantage fiscal en totalité (régime du déficit foncier)
  • Le bien doit être détenu en direct

 

3) Le déficit foncier

Le régime du déficit foncier consiste à déduire de ses revenus fonciers, les charges afférentes au bien que l’on loue :

  • les taxes foncières
  • les taxes de co-propriété
  • les frais de gestion
  • les frais d’assurance
  • les travaux d’entretien, de réparation ou d’amélioration du bien loué

déficit foncier infographieAussi, le déficit foncier n’est pas un régime de défiscalisation immobilière à proprement parler, il s’agit de l’application de la fiscalité des revenus fonciers traditionnels.

Il s’agit d’un type d’investissement adapté aux personnes ayant des revenus fonciers et se situant dans de fortes tranches d’imposition.

Aussi, une opération en déficit foncier consiste à acquérir un bien sur lequel seront réaliser des travaux en vue de rénovation (liste des travaux éligibles). Ces travaux seront déductibles en priorité des revenus fonciers et impacteront en second lieu le revenu global à hauteur de 10 700 euros maximum par an.

Les avantages fiscaux :

Lorsque les charges excèdent le montant des loyers perçus, un déficit est constaté.

Ce dernier s’impute :

  • sur le revenu global dans la limite de 10 700 € (ou 15 300 € en présence d’un déficit « Périssol ») s’il résulte de dépenses autres que les intérêts d’emprunt
  • sur les revenus fonciers perçus au cours des 10 années suivantes pour la fraction du déficit supérieure à 10 700 € ou 15 300 € ou générée par les intérêts d’emprunt.

Les obligations de l’investisseur :

Seuls les travaux éligibles au régime du déficit foncier peuvent être déduits (travaux de réparation et d’entretien, les travaux d’amélioration).

 

4) Loi Pinel ancien

Fiche technique pinel ancienLe Pinel ancien présente les mêmes caractéristiques que la loi Pinel neuf mais s’applique à des logements nécessitant des travaux. Cette réduction d’impôts s’applique pour les logements qui ne respectent pas au moins 4 des 15 critères de décence prévu par la loi.

Pour bénéficier de l’avantage Pinel, le propriétaire du bien doit prendre l’engagement de louer le logement nu à usage de résidence principale.

Les avantages fiscaux :

  • La possibilité de louer à un ascendant ou un descendant
  • La durée d’engagement fixée sur option du contribuable à 6 ou 9 ans, avec prorogation possible d’une ou deux périodes triennales, permettant au maximum un engagement de 12 ans
  • La réduction d’impôts sera de 12% du montant de l’investissement pour un engagement de location de 6 ans
  • La réduction d’impôts sera de 18% du montant de l’investissement pour un engagement de location de 9 ans
  • La réduction d’impôts sera de 21% du montant de l’investissement pour un engagement de location de 12 ans

La réduction est limitée à 2 investissements par an par contribuable.

Aussi, l’avantage est plafonné à :

  • 5 500 € par m² de surface habitable,
  • 300 000 € par personne et par an.

A savoir : Il est également possible de cumuler les avantages du Pinel et du déficit foncier pour bénéficier d’un double avantage fiscal.

 

5) Loi Denormandie

Lancée le 1er Janvier 2019, la loi Denormandie permet de bénéficier des mêmes avantages fiscaux que la loi Pinel, jusqu’à 21% du montant de l’investissement en réduction d’impôts. Elle se distingue de la loi Pinel du fait de la nature des travaux éligibles et les zones d’investissement.

En effet, les acquisitions d’immeubles anciens assorties d’au moins 25 % de travaux de rénovation sont éligibles au dispositif.

Une liste de plus de 200 communes a été déclarée éligible au dispositif Denormandie. Il s’agit de villes de plus de 30 000 habitants en moyenne où des besoins précis ont été identifiés.

De plus, le dispositif souhaite permettre une vraie amélioration de l’efficacité énergétique des logements, et dresse la liste de travaux éligibles suivantes :

  • Les travaux d’isolation thermique des toitures conformes aux prescriptions
  • Les travaux d’isolation thermique des murs donnant sur l’extérieur
  • Les travaux d’isolation thermique des parois vitrées
  • Les travaux d’installation ou de remplacement de systèmes de chauffage
  • Les travaux d’installation ou de remplacement de systèmes de production d’eau chaude sanitaire
  • La modernisation, l’assainissement ou l’aménagement de surfaces habitables (Loi de finances 2020)
  • Création de nouvelle surface (Loi de finances 2020)

 

Défiscaliser dans l’immobilier neuf

L’investissement dans l’immobilier neuf est boosté depuis plusieurs années avec la mise en place de nombreuses lois pour favoriser l’investissement locatif.

Quels sont les avantages de l’investissement dans le neuf ?

  • Frais de notaires réduits à 2%
  • Exonération de la taxe foncière pendant les deux premières années suivant l’acquisition

1) Loi Pinel neuf en métropole

La loi Pinel est la loi incontournable dans l’immobilier locatif neuf. Précédée par de nombreuses lois (Borloo, Scellier…), la loi Pinel est probablement la loi de défiscalisation immobilière la plus connue par les particuliers.

loi pinel infographieSont éligibles à la loi Pinel, les logements neufs ou en l’état futur d’achèvement réalisés entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2021. Ces logements à usage locatif doivent être situés dans des zones éligibles au dispositif.

Les avantages fiscaux :

  • Obtention d’une réduction d’impôt répartie sur 6 ou 9 ans, avec prorogation par période triennale possible jusqu’à 12 ans
  • Taux de réduction pouvant aller jusqu’à 21 % sur 12 ans
  • L’assiette de la réduction est égale au prix de revient du logement dans la limite de 300 000 € par an.
  • Possibilité de bénéficier du micro foncier si les revenus fonciers totaux du foyer fiscal ne dépassent pas 15 000 €

La réduction est limitée à 2 investissements par an par contribuable.

Aussi, l’avantage est plafonné à :

    • 5 500 € par m² de surface habitable
    • 300 000 € par personne et par an

 

 

Les obligations de l’investisseur :

  • Engagement de location nue à usage de résidence principale pour une durée minimale de 6 ans
  • Le plafond du loyer doit être respecté pendant toute la durée de l’engagement de location
  • La mise en location doit intervenir dans les 12 mois qui suivent son acquisition ou son achèvement.

 

2) Loi Pinel dans les DOM-COM

Pour répondre à la demande locative importante en Outre-mer, le Pinel Outre-Mer s’applique à la construction de logements neufs au sein des DOM-COM.

Tous nos programmes éligibles Pinel Outre-Mer

La réduction d’impôt obtenue est plus attractive que le Pinel métropole : la réduction d’impôts Pinel sera de 23%, 29%, et 32% pour des durées d’engagement de mise en location de respectivement 6,9 et 12 ans.

3) LMNP : Location meublée non professionnelle dit Censi Bouvard

Fiche technique Censi-bouvardL’investissement dans le cadre du régime LMNP consiste à se porter acquéreur d’un bien neuf dont la gestion sera confiée à un opérateur professionnel dans le cadre d’un bail commercial.

Ce bail, élément clef de l’opération, déterminera le montant du loyer versé au propriétaire du bien, mais également la répartition des charges entre lui et l’exploitant. Ainsi, le propriétaire du bien ne sera pas tenu de la gestion locative de son bien, qui sera gérée par l’exploitant, et il percevra son loyer que celui-ci soit occupé ou non, l’exploitant y étant tenu quoiqu’il arrive.

Les résidences éligibles sont : les EPHAD ,résidences étudiantes, foyers d’accueil médicalisés, maisons d’accueil spécialisées.

Les avantages fiscaux :

Ce régime permet de bénéficier au choix soit de l’amortissement du bien, soit d’une réduction d’impôts de 11% du montant dans la limite de 300.000€, étalée sur 9 ans.

  • Abattement de 50% si recettes annuelles < 72 500 € pour les locations meublées « classique » (71% si recettes annuelles < 176 200 € pour les locations de gîtes ruraux, meublés de tourisme ou chambres d’hôtes)

 

4) Nue-propriété : acquisition en démembrement

L’acquisition d’un bien immobilier se réalise en général en pleine propriété. Mais il est possible de n’acquérir que la nue-propriété ; une autre personne, physique ou morale, acquiert l’usufruit pour une durée temporaire.

nue propriétéPar définition, l’acheteur d’une nue-propriété limite son investissement, puisqu’il n’achète pas l’usufruit. Cette valeur est déterminée selon un barème économique, prenant en compte la rentabilité locative du bien concerné et la durée de démembrement. Le prix de la nue-propriété représente couramment 56 à 46 % de la valeur en pleine propriété pour un usufruit temporaire d’une durée de 15 à 20 ans.

Ainsi, l’acquisition d’un bien immobilier en nue-propriété permet de capitaliser sur un bien sans être redevable de charges durant la durée du démembrement.

Les avantages fiscaux :

  • Pas d’imposition supplémentaire sur les revenus (ni impôt, ni prélèvements sociaux) car aucun revenus perçus
  • Valeur de la nue-propriété non prise en compte dans l’assiette taxable de l’IFI
  • Au terme de l’usufruit temporaire, le nu propriété récupère la pleine propriété du bien sans aucun frais ni fiscalité supplémentaire
  • Frais de notaires réduits (uniquement sur le prix de la nue-propriété)

Les obligations de l’investisseur :

  • Le nu-propriétaire doit en principe supporter les charges de grosses réparations du bien (C. civ. art. 605 et 606). Le contrat de démembrement peut en stipuler autrement, c’est un point important à regarder.

 

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Vous pouvez retrouver sur notre site une large sélection de programmes immobiliers éligibles à chacun de ces régimes de défiscalisation immobilière.

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